JAK ZWIĘKSZYĆ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ PRZY KREDYCIE HIPOTECZNYM

Zdolność kredytowa- czym jest?- należy ją rozumieć jako możliwości Kowalskiego do spłaty zobowiązań w określonym czasie. 

PAMIĘTAJ że jest najważniejszym czynnikiem weryfikowanym przez bank podczas procedury kredytowej i determinuje wysokość udzielonego kredytu.

Zadbaj o swoją wiarygodność kredytową przed złożeniem wniosku kredytowego w banku. W artykule  wyjaśnimy jak zwiększyć naszą zdolność kredytową przed zakupem własnego M, tylko w ten sposób uzyskasz kredyt dopasowany do Twoich potrzeb i możliwości.   

Jak bank oblicza zdolność kredytową ? 
1.      wysokość średnich, comiesięcznych dochodów brutto vs wartość naszych zobowiązań 
2.      źródło uzyskiwania dochodów (np. umowa o pracę, umowa zlecenie itp.) 
3.      wiek kredytobiorcy
4.      stan cywilny
5.      ilość dzieci 
6.      waluta, w której otrzymujesz dochód oraz w której kredyt ma jest spłacany 
7.      wykształcenie

Na większość parametrów weryfikowanych przy obliczaniu zdolności kredytowej masz bezpośredni wpływ. Istnieją czynniki, które bezpośrednio wpływają na zdolność kredytową, od nas niezależne jak wysokość stóp procentowych, które określa Rada Polityki Pieniężnej lub wysokości oprocentowania i marż kredytowych- polityka banków.

Pomóż sobie w realizacji marzeń korzystając z naszych porad.   

I Forma zatrudnienia

Umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony jest najbezpieczniejszą i najlepiej ocenianą przez banki formą zatrudnienia-  warunek- pracujemy od 3 miesięcy (okres poddawany weryfikacji. umowa na czas określony okres zatrudnienia musi obejmować minimum 6 następnych po złożeniu wniosku kredytowego  miesięcy (rzadko 12 miesięcy) w przeciwnym wypadku konieczny jest aneks do umowy, który poświadczy zatrudnienie w przyszłości.   

II Dochód

Wysokość i regularność dochodów/wynagrodzenie podstawowe/prowizje/premie.

Gdy premie lub prowizje otrzymujemy co miesiąc lub kwartał, wówczas bank podzieli nasz dodatkowy dochód przez dany okres (cykliczność) i uwzględni wraz z wynagrodzeniem podstawowym. Również kontrakty menadżerskie, umowy o dzieło, renty, emerytury, dochód z prowadzenia własnej działalności gospodarczej i legalnego wynajmu nieruchomości może być uwzględniony przez bank.

Zadbaj o ciągłość zatrudnienia – zmieniliśmy pracodawcę w ciągu 14 dni od poprzedniej umowy, sposób liczenia zdolności kredytowej się nie ulega zmianie. Jeśli ten okres jest dłuższy – bank „zeruje” okres pracy musimy przepracować minimum  3 lub 6 miesięcy.

Wysokość pożądanej zdolności kredytowej zależy od rodzaju i kwoty kredytu. Istnieje ogólnie przyjęta zasada w krajach Europy Zachodniej co do kredytów hipotecznych – możemy otrzymać kredyt na kwotę równą stukrotności naszych miesięcznych dochodów netto.  

REALIA to 80-krotności miesięcznego wynagrodzenia netto. Zgodnie z rekomendacją T KNFu, wysokość miesięcznej raty kredytu,  w przypadku zarobków poniżej średniej krajowej, nie może wynieść więcej niż 50% dochodów netto. Zarabiający więcej niż średnia krajowa mogą płacić ratę nie przekraczającą 65% wynagrodzenia netto.  

III Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe, które posiadamy obniżają zdolność kredytową. Banki przy obliczaniu zdolności kredytowej uwzględniają koszty utrzymania gospodarstwa domowego, uzależnione od miejsca zamieszkania, wartości nieruchomości i liczby zamieszkałych osób mogą wynieść od 1000 zł w górę.

IV Rozważ dodatkowe zatrudnienie na kilka miesięcy przed zaciągnięciem kredytu

Skutkiem tego działania jest zwiększenie Twoich przychodów. Z drugiego „etatu” zawsze możesz zrezygnować. 

KROK PO KROKU 

1. Ureguluj istniejące zobowiązania

Gdy posiadasz już kredyt – spłać go możliwie jak najszybciej. Jeśli nie jest to możliwe – rozważ konsolidację kredytów i innych zobowiązań.

2. Zrezygnuj z kart kredytowych

Karta kredytowa ogranicza maksymalną zdolność klienta. Wszystkie dostępne limity na rachunkach i karty kredytowe są sumowane przez banki i stanowią Twoje zadłużenie w oczach banku nawet w sytuacji gdy z nich nie korzystasz.

3. Zakupy na raty  

Podobnie jak karta kredytowa czy limit przy RORach traktowana jest jako kwota realnego zadłużenia. Odłóż zakup na inny okres, spłać przyszłe raty. 

4. Wydłuż okres kredytowania

Obniżenie miesięcznej raty ma znaczenie w przypadku określania zdolności kredytowej. Dłuższy okres kredytowania daje możliwość skorzystania z większej ilości środków.

5. Skorzystaj z dodatkowych produktów Banku

Tak zwany cross-selling- bank dąży do sprzedaży większej ilości produktów – nie rezygnuj. W oczach banku jesteś lojalnym klientem. Dodatkowe produkty dają też możliwość negocjowania – to Ty jesteś ważny jako perspektywiczny i bardziej dochodowy klient. 

6. W pierwszej kolejności sprawdź zdolność w „swoim” banku 

7. Pytaj o oferty indywidualne

8. Bierz kredyt w walucie w której zarabiasz

Zaciągnięcie kredytu w PLN uchroni Cię przed ryzykiem wahań kursów walutowych, które mogą wpłynąć na nieoczekiwany wzrost wysokości zadłużenia.

9. Wybierz raty równe oraz walutę w PLN

Równe raty (w PLN), które nie obciążają budżetu tak jak raty malejące (choć będą oznaczać wyższe koszty obsługi kredytu). 

10. Wkład własny

Jest to warunek konieczny, wysokość wkładu własnego rok rocznie wzrasta o kolejne 5%. Wkład w wysokości 20% gwarantuje wyższą kwotę kredytu i lepsze warunki (marża). Jest to także silny argument przy negocjacji warunków kredytu.

11. Zadbaj o dobrą historię w BIK, KRD i BIG

Historia kredytowa to Twoja najlepsza rekomendacja. Terminowo reguluj zobowiązania- to zapewni zadawalający scoring w BIK, KRD i BIG. Dzięki historii kredytowej jesteś dla banków wiarygodnym klientem. Co więcej zyskujesz? – uproszczenie procedur, obniżanie marży, prowizji innych opłat okołokredytowych (sprawdź: https://www.tynkbud1.pl/porady/13-rzeczywiste-koszty-kredytu-mieszkaniowego). 

12. Weź mały kredyt, mikrofala na raty

Kup na raty lub zaciągnij niewielki kredyt na kilka miesięcy przed planowanym zakupem mieszkania – spłać go w terminie!!!. Po co? – Zyskujesz prawidłową historię kredytową.
Biuro Informacji Kredytowej zbiera m.in. dane o kredytach spłacanych terminowo. Raporty BIK na Twój temat możesz także sprawdzić samodzielnie w okresie ostatnich 5 lat -gdzie? -strona internetowa Biura Informacji Kredytowej tu dostaniesz bezpłatny  wgląd na okres 60 dni.

Pamiętaj, że: Opóźnienia w płatnościach mogą wpłynąć na 76% oceny BIK.

• brak historii kredytowej 11% w BIK

• limity kont bankowych oraz na kartach kredytowych 8% BIK.

• duża liczba wniosków o przyznanie kredytu w krótkim okresie czasu to 5% w BIK

Stosując się do powyższych porad możesz zapracować na najlepiej oceniany przez banki score pomiędzy  544-631 punktów- 5 gwiazdek.

13. Ogranicz comiesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego

Bank może zwrócić uwagę na: koszt utrzymania samochodu, wynajmu nieruchomości, opłaty za media, wydatki na żywność. 

14. Znajdź współkredytobiorcę

Najlepiej aby to była osoba o wyższych dochodach bez  nieuregulowanych zobowiązań finansowych, powinien on zastosować się do wyżej omówionych sposobów na podniesienie zdolności kredytowej.

15. Dodatkowe zabezpieczenie kredytu

Inna nieruchomość – jeśli taką dysponujesz, lub rodzice/rodzina/współkredytobiorca posiadają taką nieruchomość i wyrażą zgodę na zabezpieczenie nią Twojego kredytu – skorzystaj. Dodatkowe zabezpieczenie kredytu umożliwi zaciągnąć wyższy kredyt i uzyskać lepszą stawkę oprocentowania uzależnionej od wskaźnika LTV, czyli relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości.   

16. Portale społecznościowe

Rozwój technologii powoduje, że jesteśmy „bardziej widoczni”. Nie zapominaj o tym, że wnikliwy alalityk, może sprawdzić Twoje konta na fb czy innych portalach. Zwróć uwagę, by publikowane treści nie wpłynęły na obliczenie Twoich możliwości finansowych i wskazywały ewentualne źródła dochodu czy ponoszone zobowiązania wobec innych.

Podsumowując – na zdolność kredytową pracujemy cały czas i uzależniona jest ona od wielu czynników oraz elementów życia. Zastosuj się do powyższych wskazówek jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a z pewnością warunki finansowania będą korzystniejsze. Wybierz mieszkanie, zbadaj możliwości finansowe, popracuj nad maksymalną zdolnością kredytową – a w banku:

NEGOCJUJ! NEGOCJUJ, NEGOCJUJ!!!

Wymarzone mieszkanie czeka na Ciebie!