RZECZYWISTE KOSZTY KREDYTU MIESZKANIOWEGO

Banki prześcigają się w kreowaniu promocji kredytów mieszkaniowych. Brak prowizji, atrakcyjna marża lub niższe składki na ubezpieczenia to parametry, które zachęcają do skorzystania z oferty.

Jednak korzystne warunki powiązane są również z określonymi wymogami wobec klienta. Warto poświęcić chwilę na przeanalizowanie szczegółów, aby uniknąć przykrych rozczarowań podczas spłaty naszego kredytu.

Podstawowym parametrem jaki porównujemy przy wyborze oferty jest prowizja za przyznanie kredytu. Tą jednorazową opłatę ponosimy w chwili uruchamiania kredytu, czyli momencie kiedy nasz budżet jest najbardziej obciążony. Prowizja agencji nieruchomości, podatek od nabycia mieszkania, wizyta u notariusza to znaczne koszty, dlatego też większość klientów poszukuje ofert banków, które nie wymagają opłaty za przyznanie kredytu.

Brak prowizji często oznacza jednak, że koszty przyznania kredytu zostały przesunięte na inne parametry. Przykładowo 0% prowizji otrzyma tylko ten klient, który zdecyduje się na ubezpieczenie na życie, którego składka wynosi 1,5% kwoty kredytu. W tym przypadku faktycznie za przyznanie kredytu nie zapłacimy ani złotówki, natomiast jej równowartość w innej formie i tak musimy opłacić. Niekiedy banki proponując brak prowizji wstępnej wydłużają okres kiedy musimy ponieść opłatę za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu.
Inną metodą kreowania atrakcyjnej oferty, jest niższa prowizja w zamian za podwyższone oprocentowanie. To czego nie zapłacimy w momencie wypłaty kredytu, będziemy musieli zwrócić bankowi z nawiązką w całym okresie kredytowania.

Kolejnym parametrem na który uwagę zwracają klienci, jest oprocentowanie kredytu. Często otrzymanie korzystnej oferty uzależnione jest od skorzystania z tzw. cross sellingu, czyli zakupu dodatkowych produktów bankowych. Najpopularniejsze z nich to konta osobiste z wymogiem comiesięcznego przelewu wynagrodzenia, karty kredytowe lub ubezpieczenia z funduszem kapitałowym. Promocyjne oprocentowanie obwiązuje dopóki korzystamy z produktów dodatkowych. Jeśli jednak z jakichś powodów nasze wynagrodzenie nie wpłynie na konto, zaprzestaniemy korzystania z karty kredytowej lub zawiesimy opłacanie składki na ubezpieczenie, oprocentowanie naszego kredytu może zostać podwyższone.
Należy zawczasu przemyśleć czy sprostamy wymaganiom ustalonym przez bank i szczegółowo zapoznać się z warunkami promocji.

Pośród kosztów związanych z kredytem mieszkaniowym, należy również wymienić ubezpieczenia. Część z nich ma charakter obowiązkowy i jest regulowana przez prawo bankowe. Ubezpieczeniem obowiązkowym przy kredycie hipotecznym jest zawsze ubezpieczenie nieruchomości. Nieruchomość jest zawsze podstawowym zabezpieczeniem kredytu, dlatego też niezależnie od banku musi obowiązkowo być wykupione przez klienta. Przy czym w zależności od oferty i cross sellingu takie ubezpieczenie klient nabywa w banku lub też dostarcza indywidualną polisę. Każdorazowo taka polisa musi zawierać cesję ubezpieczenia na rzecz banku.

Kolejnym ubezpieczeniem, wymaganym w każdym banku jest tzw. ubezpieczenie pomostowe. Jest to ubezpieczenie, którego koszt ponosi klient od momentu wypłaty kredytu do momentu, kiedy hipoteka banku zostanie wpisana w Księgę Wieczystą. Warto zaznaczy, że ubezpieczenie to zabezpiecza bank, natomiast jego koszt jest ponoszony przez klienta. Ubezpieczenie to jest zawierane w czasie kiedy bank wypłaci już kredyt, natomiast nie zostanie jeszcze ustanowione docelowe zabezpieczenie na nieruchomości.
Jeśli klienci nie dysponują 20% wkładu własnego, w niektórych bankach wymagane będzie ubezpieczenie niskiego wkładu. Tego ubezpieczenia klient nie może dostarczyć indywidualnie, ponieważ podobnie jak w przypadku ubezpieczenia pomostowego to bank jest podmiotem ubezpieczonym. Składaka za to ubezpieczenie jest pobierana przez bank z góry za okres 3 lub 5 lat, natomiast w niektórych bankach składka ta jest doliczana do miesięcznej raty kredytu.

Niektóre z banków wymagają także, aby klient ubezpieczył się na życie. Zazwyczaj taki wymóg jest związany z ofertą cross sellingu banku – także klient nie może dostarczyć własnego ubezpieczenia. Zawsze warto sprawdzać czy mamy możliwość dostarczenia własnego ubezpieczenia – niejednokrotnie oferta ubezpieczenia uzyskana indywidualnie jest tasza niż ta oferowana przez bank.