JAK SPRAWDZIĆ CZY MIESZKANIE JEST ZADŁUŻONE?

Wiele osób decydujących się na zakup mieszkania zastanawia się jak zrobić to bezpiecznie. Największym zagrożeniem, które może spotkać potencjalnego nabywcę jest ryzyko kupna zadłużonego mieszkania, dlatego też przygotowaliśmy kilka wskazówek – jak sprawdzić stan prawny nieruchomości. Pamiętać należy, że zadłużone może być mieszkanie kupowane na rynku pierwotnym i wtórnym. 

KSIĘGA WIECZYSTA

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie Księgi wieczystej nieruchomości. W dziale porady wyjaśniliśmy czym jest KW z jakich części się składa i jak ją czytać. Zacząć należy od działu  II – własność. Nabywca powinien sprawdzić, czy oprócz właścicieli i współwłaścicieli inne osoby nie mogą dysponować mieszkaniem np. na mocy udzielonych pełnomocnictw notarialnych lub czy są uregulowane sprawy spadkowe w przypadku kiedy właściciel nie żyje, a mieszkanie jest przedmiotem spadku. Gdy upewnimy się, że kto jest właścicielem interesującego nas lokalu należy zwrócić uwagę na informacje w dziale  III (z tego działu dowiadujemy się, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, np. dożywocie). Umowa dożywocia występuje, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (mieszkanie w przedmiotowym lokalu). Najważniejszą częścią KW jest dział IV – HIPOTEKA. Jeżeli znajdują się tu jakiekolwiek wpisy trzeba się z nimi dokładnie zapoznać i zweryfikować czy ciążą na mieszkaniu jakiekolwiek zobowiązania poprzednich właścicieli lub dewelopera. W przypadku księgi wieczystej kierujemy się domniemaniem zgodności ze stanem prawnym nieruchomości– zakładamy, że prawa wpisane do księgi istnieją, a wykreślone są już niewiążące. Co ważne kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

SĄD

Dla absolutnej pewności co do tego , że interesująca nas nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, lub czy nie wpłynął wniosek o wpis do hipoteki, wskazane jest by udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.   

INTERNET

Narzędziem, które jest bardzo pomocne jest strona Ministerstwa Sprawiedliwości. Umożliwia zweryfikowania stan KW na moment jej sprawdzania,  w tym przypadku należy znać aktualny numer KW przedmiotowej nieruchomości: ekw.ms.gov.pl. Te czynności są wystarczające by zweryfikować stan zadłużenia mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym. Dodatkowo korzystając z prawa, które przysługuje nabywcy na mocy tzw. Ustawy deweloperskiej Kupujący może dodatkowo poprosić o wgląd w sprawozdanie finansowe dewelopera za dwa ostatnie lata co dodatkowo upewni go co do odejmowanej decyzji. Sytuacja jest bardziej złożona jeśli chodzi o rynek wtórny. W tym przypadku należy zapoznać się z KW oraz sprawdzić stan opłat eksploatacyjnych i innych danego lokalu. 

NIE TYLKO HIPOTEKA

Właściciel sprzedający  mieszkanie na rynku wtórnym powinien przedłożyć nabywcy dokumentację potwierdzającą stan zadłużenia lokalu. W tej sytuacji najlepiej poprosić o zaświadczenia potwierdzające regulowanie opłat takich jak:

• Podatek od nieruchomości.

• Zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych (dług czynszowy wobec wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej).

• Zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach za dostawę prądu i zużycia licznikowe opcjonalnie można poprosić sprzedającego o wgląd do faktur za prąd, gaz, wodę, dostawę ciepła, telefon, wywóz nieczystości, Internet czy telewizję kablową (Długi poprzedniego właściciela w opłatach za media będzie musiał uregulować nabywca mieszkania).

• W wydziale meldunkowym urzędu gminy należy sprawdzić czy w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany.    

SPRZEDAJĄCY OSOBĄ PRAWNĄ

Co dodatkowo sprawdzić w przypadku kiedy sprzedający jest przedsiębiorcą? Należy zweryfikować wszystkie opłaty podatkowe. Poproś sprzedającego o zaświadczenie o niezaleganiu wobec ZUS i US. Ordynacja podatkowa pozwala ściągać zaległości podatkowe z aktualnego właściciela mieszkania, jeżeli było środkiem trwałym przedsiębiorstwa. Powinniśmy otrzymać od sprzedającego nie starsze niż trzy dni robocze przed planowanym przystąpieniem aktu notarialnego zaświadczenie o niezaleganiu wobec US i ZUS, uchroni to nabywcę przed odpowiedzialnością podatkową sprzedającego. 

GDY LOKAL NIE MA KSIĘGI WIECZYSTEJ

Mieszkanie kupowane na rynku wtórnym nie zawsze musi posiadać KW.  Taka sytuacja może wystąpić w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu własnościowego. Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone? W takim przypadku należy udać się do administracji spółdzielni, gdzie można sprawdzić czy nie ma zadłużeń lub egzekucji komorniczej. Najlepiej w takiej sytuacji żądać zaświadczenia o stanie zadłużenia lub stwierdzeniu braku zadłużenia mieszkania. W ten sposób skutecznie ochronimy się przed niebezpieczeństwem w postaci zakupienia zadłużonego lokalu. 

PRZEZORNY ZAWSZE UBEZPIECZONY

Kiedy kupując wymarzone M dokładnie sprawdzimy jego KW kondycję finansową dewelopera i wszystkie opłaty związane z mieszkaniem i zadłużenia sprzedającego mogące ciążyć na nieruchomości sugerujemy zabezpieczyć się na wszelki wypadek. W umowie przedwstępnej domagaj się dodatkowego zabezpieczenie w postaci złożenia oświadczenie przez sprzedającego stwierdzającego, że lokal nie jest obciążony zaległościami. Kiedy posiadamy taką deklarację w akcie notarialnym to sprzedający będzie ponosił odpowiedzialność cywilną względem nabywcy. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym, jeśli inwestycja jest kredytowana zapis ten powinien zobowiązywać dewelopera do wyodrębnienia samodzielnego nieobciążonego lokalu. Wszystkim poszukującym mieszkań życzymy powodzenia! 

PODSUMOWUJĄC:

• Sprawdź KW.

• Upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

• Sprawdź, opłaty za media (gaz, prąd, wodę) są uregulowane.

• Sprawdź, czy nikt nie ma prawa dożywotniego mieszkania.

• Zabezpiecz się odpowiednim zapisem w umowie kupna.

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 73 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

• Art.. 34 Ordynacji podatkowej z dnia  29 sierpnia 1997 r. ( Dz.U. 1997 Nr 137 poz. 926)

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377 Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych  Dz. U. z 2014 r. poz. 849

• Prawo spółdzielcze Ustawa z dnia 16 września 1982 r. D.U. Nr 188 poz. 1848, Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. 2003 Nr 60 poz. 535)