INFORMACJE O UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM

Użytkowanie wieczyste to forma własności gruntu, uregulowana prawnie w kodeksie cywilnym. Jest to jedna z trzech obowiązujących form własności gruntu, pośrednia pomiędzy własnością hipoteczną i ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo użytkowania wieczystego obowiązuje od lat 60-tych XX wieku, co ciekawe do lat 90-tych była to praktycznie jedyna możliwa forma nabycia gruntów należących do Skarbu Państwa lub samorządów terytorialnych w miastach.

Użytkowanie wieczyste- co to takiego? 

Zaszłości historyczne czyli Ustawa z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, na mocy której wszystkie nieruchomości gruntowe w miastach mają stanowić własność państwa stały się podstawą do wprowadzenia regulacji prawnych w kodeksie cywilnym. Za kodeksem cywilnym, grunty w użytkowaniu wieczystym należy rozumieć jako:  grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta,  grunty przekazane do realizacji zadań gospodarki miasta, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego. Właściciele terenów miejskich jak Skarb Państwa, województwo, powiat czy gmina mają prawo oddać w użytkowanie nieruchomość gruntową. Nabywcą tego prawa może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna. Skutkiem nabycia prawa  użytkowania wieczystego jest zobowiązanie nabywcy do ponoszenia opłat z tytułu przysługującego mu prawa do gruntu.

Warto pamiętać, że: użytkowanie wieczyste jest uregulowaną formą własności nieruchomości gruntowej, z wpisem tych praw do księgi wieczystej nieruchomości.   

Użytkownik wieczysty posiada prawa niemalże tożsame z prawami przysługującymi właścicielowi hipotecznemu takie jak[1]:

• prawo do korzystania gruntu z wyłączeniem osób trzecich.

• swobodne dysponowanie przysługującym prawem użytkowania wieczystego obejmujące prawo sprzedaży, obciążenie hipoteczne i dziedziczenie.

• prawo do budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie

• art. 239 § 2.  prawo do wynagrodzenia należnego użytkownikowi wieczystemu za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawiera się co do zasady na okres nie dłuższy niż 99 lat jednak nie krótszy niż 40 lat.

Korzystanie z gruntu niezgodne z jego przeznaczeniem może stanowić podstawę do rozwiązania umowy przed terminem.   

Użytkowanie wieczyste- ile to kosztuje?   

Prawo użytkowania wieczystego związane jest z dwiema opłatami.

• Opłata jednorazowa realizowana przed aktem notarialnym stanowiącym oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wysokość określana jest w zakresie 15%- 20%  wartości nieruchomości.

• Opłata coroczna uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana. Wnoszona jest przez okres obowiązywania umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Płatność realizowana jest jednorazowo z góry za rok kalendarzowy do dnia 31 marca każdego roku (analogicznie jak w przypadku podatku od własności gruntu).

Stawki procentowe:

• 0,3% wartości nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną,

• 1 % wartości nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową,

• 2% wartości nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną,

• 3% wartości gruntu za inne nieruchomości gruntowe

Gdzie szukać podstaw prawnych? 
Prawo użytkowania wieczystego regulują:

• kodeks cywilny Dział V Tytuł II Użytkowanie wieczyste w artykułach od 232 do 243;

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale II zatytułowanym Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego rozdziały: 3 dotyczącym oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, 4 dotyczącym przetargu oraz 8 dotyczącym opłat;

• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zdecydowana większość terenów miejskich, szczególnie dzielnice wchodzące w obręb miast do lat 90 tych stanowi własność Państwa i samorządów terytorialnych. Grunt znajdujący się w użytkowaniu wieczystym daje nabywcy tego prawa pełne bezpieczeństwo, zabezpieczając jego interes wpisem do KW nieruchomości. Nabywając nieruchomość należy sprawdzić dokładnie stan KW, która dla kupującego grunt czy mieszkanie jest gwarantem zawarcia bezpiecznej umowy. Jak czytać KW nieruchomości znajdziecie w dziele porady na:www.tynkbud1.pl/porady/5-jak-czytac-ksiege-wieczysta

[1] Dz.U.2014.0.121 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny