10 NAJWAŻNIEJSZYCH ZMIAN DLA NABYWCÓW W NOWELIZACJI USTAWY DEWELOPERSKIEJ
10 KLUCZOWYCH ZMIAN DLA NABYWCÓW
Uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (w skrócie DFG) to najprawdopodobniej najbardziej medialna zmiana w przepisach zawarta w nowej ustawie deweloperskiej. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany ze składek należnych od deweloperów. Maksymalne składki będą wynosiły odpowiednio 1% (dla otwartych rachunków powierniczych) oraz 0,1% (dla zamkniętych rachunków powierniczych). Środki z DFG będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty rachunek powierniczy
w związku z realizacją umowy deweloperskiej między innymi w momencie, gdy:
- deweloper lub bank prowadzący MRP w trakcie realizacji inwestycji ogłosi upadłość,
- zarządzający upadłą firmą / syndyk odstąpi od umowy deweloperskiej z nabywcą,
- nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie art. 43 ustęp 1 ustawy.
2.Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna, oraz wszystkie inne umowy o charakterze zobowiązującym, zostaną objęte reżimem nowej ustawy deweloperskiej. Ustawa definiuje umowę rezerwacyjną oraz określa co powinna zawierać, a jest to m.in.:
- strony, miejsce oraz data zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej,
- okres wyłączenia ze sprzedaży zarezerwowanego lokalu,
- określenie powierzchni lokalu oraz powierzchni i układu pomieszczeń,
- określenie lokalizacji lokalu w budynku.
3. Opłata rezerwacyjna
Maksymalna stawka opłaty rezerwacyjnej, w nowej ustawie, została ustalona na 1% wartości lokalu. Opłata ta będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy:
- nabywca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym bądź w jego załącznikach,
- deweloper nie wykonuję zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej
(opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości),
- w przypadku, gdy umowa deweloperska lub przedwstępna została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do umowy przenoszącej własność nieruchomości (opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości)
4. Prospekt informacyjny
Ustawa przewiduje nowy i o wiele bardziej rozbudowany wzór prospektu informacyjnego. Deweloper będzie zobowiązany do dostarczenia prospektu, który w świetle nowych przepisów zostanie poszerzony o bardziej szczegółowe informacje dotyczące m.in.: działki, na której ma powstać lub powstała inwestycja, budowy (daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, numer zgłoszenia budowy oraz daty zakończenia budowy) oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia. Ponad to deweloper w praktyce będzie zobowiązany do przygotowania prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych. Zmianą w tym obszarze jest również obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego do nabywcy, a nie tak jak było dotychczas przekazanie go na żądanie nabywcy.
5. Procedura odbioru lokalu
Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że w momencie, gdy Nabywca stwierdzi wystąpienie wady istotniej w lokalu będzie miał prawo odmówić jego odbioru. Warto zaznaczyć, że ustawodawca nie określił czym jest wada istotna oraz nieistotna, więc będzie to potencjalnym źródłem sporów. Od podpisania protokołu odmowy odbioru lokalu deweloper będzie miał 14 dni na uznanie bądź odmowę uznania wady jako istotną. Brak odpowiedzi dewelopera w wyżej wymienionym terminie skutkuje uznaniem wady istotnej. W przypadku upłynięcia ustawowych 30 dni na usunięcie wady oraz po wyznaczeniu dodatkowego terminu (ustawa nie reguluje minimalnego okresu dla dewelopera, jaki nabywca może wyznaczyć) nabywca w będzie miał prawo usunąć wadę na koszt dewelopera – wykonanie zastępcze. W przypadku odmowy uznania wady istotnej przez dewelopera, powołuje się biegłego, który ma ocenić zasadność tej wady.
6. Lokale gotowe, użytkowe oraz inne niemieszkalne
Przepisami nowej ustawy deweloperskiej objęte zostaną również transakcje dotyczące sprzedaży lokali już wybudowanych i gotowych, użytkowych oraz innych niemieszkalnych (np. garaży lub komórek lokatorskich).
7. Przedsiębiorca niebędący deweloperem
Zapisy nowej ustawy deweloperskiej obejmą również umowy o nabyciu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem.
8. Harmonogram wpłat
Harmonogram wpłat musi być powiązany z harmonogramem rzeczowym tzn. postępem prac na budowie. Nabywcy będą dokonywać wpłat dopiero po zawiadomieniu od dewelopera o zakończeniu budowy danego etapu inwestycji.
9. Wypłaty z Mieszkaniowego Rachunku powierniczego
Bank wypłaci deweloperowi zgromadzone środki z zamkniętego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP) po otrzymania wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej prawa zawarte w umowie deweloperskiej na nabywcę.
W przypadku otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego bank wypłaci deweloperowi pierwszą część środków dopiero po 30 dniach od podpisania umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu inwestycji. Ostatnia część środków z otwartego MRP, podobnie jak w zamkniętym MRP, wypłacana jest po otrzymania wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży przenoszącej prawa własności na nabywcę.
10. Lokal użytkowy, a działalność gospodarcza
Warto wspomnieć, że przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie obejmą nabycia lokalu użytkowego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na przykład zakup lokalu usługowego zlokalizowanego na parterze wybranej inwestycji deweloperskiej przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą nie będzie chroniony przepisami nowej ustawy deweloperskiej.
Podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska, która wchodzi w życie już 1 lipca 2022 roku wyraźnie wpłynie na polski rynek pierwotny sprzedaży mieszkań. W najbliższych latach będziemy odczuwali zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki wprowadzenia nowych przepisów. Przed 1 lipca 2022 na pewno dużo inwestycji deweloperskich rozpocznie sprzedaż, aby działać jeszcze zgodnie z wcześniejszymi przepisami, co przesunie w czasie zmianę działania wszystkich podmiotów. Proces ten jednak będzie rozpoczęty.
Do negatywnych skutków nowych przepisów możemy na pewno zaliczyć m.in.: wprowadzenie dużej ilości nowych obowiązków na deweloperów, konieczność opracowania
i przygotowania nowych wzorów umów i innych dokumentów, zwiększenie kosztów realizacji inwestycji oraz wpłynięcie na przepływy pieniężne podmiotów działających na rynku nieruchomości. Nastąpi to zarówno na skutek wzrostów kosztów, jak i także zmianę kontroli i wydawania środków z rachunków powierniczych deweloperom. Pozytywnym skutkiem nowych uregulowań z założenia ma być większe bezpieczeństwo nabywców i wpłaconych przez nich środków na zakup mieszkania. Opóźniony system wypłat z MRP oraz bardziej sprzyjające nabywcom przepisy dotyczące odbioru lokalów być może skłonią deweloperów do intensywniejszego i bardziej sumiennego wykonywania budynków.
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG
- Umowa rezerwacyjna
- Opłata rezerwacyjna
- Prospekt informacyjny
- Procedura odbioru lokalu
- Lokale gotowe, użytkowe oraz inne niemieszkalne
- Przedsiębiorca niebędący deweloperem
- Harmonogram wpłat
- Wypłaty z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego
- Lokal użytkowy a działalność gospodarcza
Uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (w skrócie DFG) to najprawdopodobniej najbardziej medialna zmiana w przepisach zawarta w nowej ustawie deweloperskiej. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany ze składek należnych od deweloperów. Maksymalne składki będą wynosiły odpowiednio 1% (dla otwartych rachunków powierniczych) oraz 0,1% (dla zamkniętych rachunków powierniczych). Środki z DFG będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty rachunek powierniczy
w związku z realizacją umowy deweloperskiej między innymi w momencie, gdy:
- deweloper lub bank prowadzący MRP w trakcie realizacji inwestycji ogłosi upadłość,
- zarządzający upadłą firmą / syndyk odstąpi od umowy deweloperskiej z nabywcą,
- nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie art. 43 ustęp 1 ustawy.
2.Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna, oraz wszystkie inne umowy o charakterze zobowiązującym, zostaną objęte reżimem nowej ustawy deweloperskiej. Ustawa definiuje umowę rezerwacyjną oraz określa co powinna zawierać, a jest to m.in.:
- strony, miejsce oraz data zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej,
- okres wyłączenia ze sprzedaży zarezerwowanego lokalu,
- określenie powierzchni lokalu oraz powierzchni i układu pomieszczeń,
- określenie lokalizacji lokalu w budynku.
3. Opłata rezerwacyjna
Maksymalna stawka opłaty rezerwacyjnej, w nowej ustawie, została ustalona na 1% wartości lokalu. Opłata ta będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy:
- nabywca nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym bądź w jego załącznikach,
- deweloper nie wykonuję zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej
(opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości),
- w przypadku, gdy umowa deweloperska lub przedwstępna została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do umowy przenoszącej własność nieruchomości (opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości)
4. Prospekt informacyjny
Ustawa przewiduje nowy i o wiele bardziej rozbudowany wzór prospektu informacyjnego. Deweloper będzie zobowiązany do dostarczenia prospektu, który w świetle nowych przepisów zostanie poszerzony o bardziej szczegółowe informacje dotyczące m.in.: działki, na której ma powstać lub powstała inwestycja, budowy (daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, numer zgłoszenia budowy oraz daty zakończenia budowy) oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia. Ponad to deweloper w praktyce będzie zobowiązany do przygotowania prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych. Zmianą w tym obszarze jest również obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego do nabywcy, a nie tak jak było dotychczas przekazanie go na żądanie nabywcy.
5. Procedura odbioru lokalu
Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że w momencie, gdy Nabywca stwierdzi wystąpienie wady istotniej w lokalu będzie miał prawo odmówić jego odbioru. Warto zaznaczyć, że ustawodawca nie określił czym jest wada istotna oraz nieistotna, więc będzie to potencjalnym źródłem sporów. Od podpisania protokołu odmowy odbioru lokalu deweloper będzie miał 14 dni na uznanie bądź odmowę uznania wady jako istotną. Brak odpowiedzi dewelopera w wyżej wymienionym terminie skutkuje uznaniem wady istotnej. W przypadku upłynięcia ustawowych 30 dni na usunięcie wady oraz po wyznaczeniu dodatkowego terminu (ustawa nie reguluje minimalnego okresu dla dewelopera, jaki nabywca może wyznaczyć) nabywca w będzie miał prawo usunąć wadę na koszt dewelopera – wykonanie zastępcze. W przypadku odmowy uznania wady istotnej przez dewelopera, powołuje się biegłego, który ma ocenić zasadność tej wady.
6. Lokale gotowe, użytkowe oraz inne niemieszkalne
Przepisami nowej ustawy deweloperskiej objęte zostaną również transakcje dotyczące sprzedaży lokali już wybudowanych i gotowych, użytkowych oraz innych niemieszkalnych (np. garaży lub komórek lokatorskich).
7. Przedsiębiorca niebędący deweloperem
Zapisy nowej ustawy deweloperskiej obejmą również umowy o nabyciu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem.
8. Harmonogram wpłat
Harmonogram wpłat musi być powiązany z harmonogramem rzeczowym tzn. postępem prac na budowie. Nabywcy będą dokonywać wpłat dopiero po zawiadomieniu od dewelopera o zakończeniu budowy danego etapu inwestycji.
9. Wypłaty z Mieszkaniowego Rachunku powierniczego
Bank wypłaci deweloperowi zgromadzone środki z zamkniętego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP) po otrzymania wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej prawa zawarte w umowie deweloperskiej na nabywcę.
W przypadku otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego bank wypłaci deweloperowi pierwszą część środków dopiero po 30 dniach od podpisania umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu inwestycji. Ostatnia część środków z otwartego MRP, podobnie jak w zamkniętym MRP, wypłacana jest po otrzymania wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży przenoszącej prawa własności na nabywcę.
10. Lokal użytkowy, a działalność gospodarcza
Warto wspomnieć, że przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie obejmą nabycia lokalu użytkowego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na przykład zakup lokalu usługowego zlokalizowanego na parterze wybranej inwestycji deweloperskiej przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą nie będzie chroniony przepisami nowej ustawy deweloperskiej.
Podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska, która wchodzi w życie już 1 lipca 2022 roku wyraźnie wpłynie na polski rynek pierwotny sprzedaży mieszkań. W najbliższych latach będziemy odczuwali zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki wprowadzenia nowych przepisów. Przed 1 lipca 2022 na pewno dużo inwestycji deweloperskich rozpocznie sprzedaż, aby działać jeszcze zgodnie z wcześniejszymi przepisami, co przesunie w czasie zmianę działania wszystkich podmiotów. Proces ten jednak będzie rozpoczęty.
Do negatywnych skutków nowych przepisów możemy na pewno zaliczyć m.in.: wprowadzenie dużej ilości nowych obowiązków na deweloperów, konieczność opracowania
i przygotowania nowych wzorów umów i innych dokumentów, zwiększenie kosztów realizacji inwestycji oraz wpłynięcie na przepływy pieniężne podmiotów działających na rynku nieruchomości. Nastąpi to zarówno na skutek wzrostów kosztów, jak i także zmianę kontroli i wydawania środków z rachunków powierniczych deweloperom. Pozytywnym skutkiem nowych uregulowań z założenia ma być większe bezpieczeństwo nabywców i wpłaconych przez nich środków na zakup mieszkania. Opóźniony system wypłat z MRP oraz bardziej sprzyjające nabywcom przepisy dotyczące odbioru lokalów być może skłonią deweloperów do intensywniejszego i bardziej sumiennego wykonywania budynków.
